近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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